Expertise de la valeur vénale foncière et immobilière à Marseille et en PACA
Le Cabinet Richaud évalue la valeur vénale de tous types de biens fonciers et immobiliers — pour les particuliers, les professionnels et les institutionnels — dans un cadre amiable, pré-contentieux ou judiciaire.
Comprendre la notion de valeur vénale
Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien foncier ou immobilier ?
La valeur vénale correspond au prix de cession le plus probable d'un bien foncier ou immobilier sur le marché libre, à une date donnée, entre un vendeur et un acquéreur normalement informés, sans contrainte particulière.
Cette notion fait l'objet de définitions convergentes émanant des plus hautes autorités juridiques, fiscales et professionnelles :
Cour de cassation, chambre commerciale, 23 octobre 1984, n° 82-17.054
« La valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation… et compte tenu des clauses de l'acte de vente. »Direction Générale des Impôts
« La valeur vénale d'un bien correspond à sa valeur marchande, c'est-à-dire au prix auquel ce bien pourrait être vendu ou acheté. Évaluer un bien quel qu'il soit consiste donc à supputer la plus forte probabilité de prix auquel il pourrait se vendre s'il était mis sur le marché dans des conditions normales d'offre et de demande. »Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière (6ᵉ édition – Novembre 2025)
« La valeur vénale est la somme d'argent évaluée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l'évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. »
En conséquence, l'appréciation de la valeur vénale suppose la réunion des conditions suivantes :
— la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur ;
— la disposition d'un délai raisonnable de négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ;
— la mise en vente du bien dans les conditions usuelles du marché, sans réserve et avec des moyens adéquats ;
— l'absence de facteur de convenance personnelle et le respect d'un équilibre dans la négociation.
Ces critères distinguent l'expertise d'un simple avis de valeur commercial : ils imposent une analyse méthodique des facteurs physiques, juridiques et économiques propres à chaque bien, ainsi qu'une lecture fine du marché local.
À Marseille comme en région PACA, le Cabinet Richaud conduit chaque expertise de la valeur vénale avec l'indépendance et la neutralité requises par sa qualité d'expert près la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans le respect de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière et des normes européennes EVS (European Valuation Standards).
C'est à l'aune de ces critères qu'est établie la valeur vénale d'un bien foncier ou immobilier : une valeur motivée, argumentée et conforme aux référentiels en vigueur.
Quels biens fonciers et immobiliers sont concernés par l'expertise de valeur vénale ?
Le Cabinet Richaud intervient sur l'ensemble des typologies de biens fonciers et immobiliers, sans restriction de nature ni de complexité.
Pour les biens à usage d'habitation, l'expertise porte sur les appartements, maisons individuelles, villas, immeubles de rapport et résidences de prestige — segments dans lesquels le marché marseillais et provençal présente des particularités fortes selon les quartiers, les périodes de construction et la qualité des prestations.
En matière d'immobilier d'entreprise, le cabinet évalue les immeubles de bureaux, locaux commerciaux, centres commerciaux, boutiques, locaux d'activité, entrepôts et plateformes logistiques. Ces actifs nécessitent une analyse économique approfondie : étude des baux en cours, vacance locative, valeur de rendement, comparables transactionnels.
Les locaux monovalents et biens à usage spécifique constituent une catégorie particulière qui exige des méthodologies adaptées : hôtels, cliniques et établissements de santé, théâtres, cinémas. Pour ces actifs, la valeur vénale est étroitement liée à l'exploitation et à l'absence de marché comparable. Elle requiert la mise en œuvre de méthodes adaptées, retenues au cas par cas selon la nature du bien, les données disponibles et la finalité de la mission.
L'expertise couvre également les biens non bâtis à vocation urbaine : terrains à bâtir, friches industrielles, emprises foncières à requalifier, droits à construire. L'évaluation prend alors en compte la constructibilité au regard des documents d'urbanisme (PLU, servitudes, emplacements réservés), la viabilité et la desserte du terrain.
Enfin, l'expertise s'étend au foncier agricole et forestier, domaine dans lequel le Cabinet Richaud intervient au titre de son inscription sur la liste nationale du CNEFAF : terres de culture, prairies, vignes, vergers, oliveraies, parcelles forestières, bâtiments et corps d'exploitation. L'évaluation intègre alors des paramètres propres au monde rural — potentiel agronomique, nature et durée des baux ruraux, statut du fermage, appellations et signes de qualité, contraintes environnementales. Ces actifs relèvent d'une méthodologie distincte de celle du bâti urbain.
Cette polyvalence permet au Cabinet Richaud d'accompagner tous types de donneurs d'ordre à Marseille, Aix-en-Provence, Toulon et dans l'ensemble de la région PACA.
Comment se déroule une expertise de valeur vénale immobilière ?
Une expertise de valeur vénale immobilière se déroule selon un processus rigoureux, encadré par les normes professionnelles et les obligations déontologiques de l'expert immobilier indépendant. Au Cabinet Richaud, chaque mission suit une méthodologie éprouvée, qui garantit la qualité, la traçabilité et la solidité argumentaire du rapport remis au client.
La première étape est celle de la prise de contact et de la définition du périmètre. Lors de cet échange initial, l'expert identifie la nature exacte de la mission : contexte (amiable, fiscal, judiciaire, succession, divorce, expropriation, IFI), nature du bien, échéances et destinataires du rapport. Une lettre de mission est ensuite établie sous 48 heures, précisant l'objet de l'expertise, la méthodologie envisagée, les délais et les honoraires. Cette formalisation contractuelle est essentielle : elle protège le client et engage l'expert sur un périmètre clair.
Vient ensuite la phase d'analyse documentaire. L'expert réunit l'ensemble des pièces nécessaires : titre de propriété, plans, surfaces, diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb), règlement de copropriété, baux en cours, documents fiscaux, autorisations d'urbanisme. Dans le cas d'un bien commercial ou d'un local d'activité, l'analyse intègre les éléments économiques (chiffre d'affaires, bilans, comparables locatifs). À Marseille et dans les communes de la région PACA, l'expert sollicite également les bases de données notariales, les références cadastrales et les transactions comparables récentes.
La visite sur site constitue une étape déterminante. L'expert procède à un constat physique du bien : état général, qualité de la construction, configuration des pièces, prestations, environnement immédiat, exposition, nuisances éventuelles, accessibilité. Cette visite donne lieu à des relevés, photographies et observations techniques qui alimenteront le rapport. Pour un bien situé à Marseille, Aix-en-Provence ou Toulon, l'expert prend en compte les spécificités du quartier, la dynamique du marché local et les particularités architecturales propres à la région.
Suit la phase d'analyse comparative et de modélisation. L'expert applique les méthodes d'évaluation reconnues par la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière : méthode par comparaison directe (la plus utilisée pour les biens résidentiels), méthode par le revenu ou par capitalisation (privilégiée pour l'immobilier de rapport), méthode du bilan promoteur (terrains à bâtir), ou méthode du coût de remplacement (biens spécifiques). Le choix de la méthode dépend de la nature du bien, de sa destination et du contexte de l'évaluation. Lorsque cela est pertinent, plusieurs méthodes sont croisées pour fiabiliser la valeur retenue.
La dernière étape est la rédaction et la remise du rapport d'expertise. Le rapport présente de manière détaillée et argumentée : la description du bien, son environnement, l'analyse du marché local, la méthodologie appliquée, les comparables retenus, le raisonnement de l'expert et la conclusion en valeur vénale. Conforme aux exigences des normes EVS, ce rapport argumenté peut être produit devant les administrations, juridictions et institutions financières ; il peut être présenté oralement au client si la mission le requiert.
Tout au long de la mission, le Cabinet Richaud respecte les principes fondamentaux de la profession : indépendance, confidentialité, rigueur méthodologique et traçabilité documentaire. Conformément à la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, la mission peut être conduite dans trois cadres :
— l'expertise amiable unilatérale, confiée par un seul client, qui est seul informé de la mission ;
— l'expertise amiable conjointe, demandée ensemble par deux parties ou plus — par exemple des cohéritiers ou des coindivisaires ;
— l'expertise judiciaire, lorsqu'un magistrat désigne l'expert au cours d'une procédure. L'expert respecte alors le principe du contradictoire : des dires sont échangés avec les parties avant le dépôt du rapport définitif.
Dans quels contextes faire évaluer la valeur vénale d'un bien ?
L'expertise de valeur vénale immobilière est sollicitée dans une grande diversité de contextes, qu'ils soient amiables, fiscaux ou contentieux. Dans le cadre d'une succession, elle permet d'établir la valeur des biens transmis pour la déclaration fiscale et le partage entre héritiers — une étape souvent décisive en cas de désaccord familial ou de présence d'une SCI dans le patrimoine. Lors d'un divorce, elle constitue la base de calcul de la soulte ou du partage des biens communs, et son caractère neutre et argumenté garantit l'équité entre les parties.
Sur le plan fiscal, l'expertise est mobilisée pour la déclaration d'IFI, les droits de mutation (donation, succession), ainsi que dans le cadre d'un contrôle ou redressement fiscal. Un rapport indépendant et argumenté constitue alors un outil de défense essentiel face à l'administration. L'expert peut également intervenir en contre-expertise lorsque le client conteste une valeur retenue par l'administration ou un tiers.
Dans le contexte des transactions, l'expertise sécurise les ventes entre proches, les donations, les démembrements de propriété et les garanties hypothécaires auprès des établissements bancaires. Elle prévient les contentieux ultérieurs et justifie objectivement le prix retenu.
Enfin, dans un cadre judiciaire, l'expert près la Cour d'appel d'Aix-en-Provence intervient comme technicien désigné par le juge : expropriations, préemptions, contentieux entre associés, litiges de copropriété. À Marseille comme dans toute la région PACA, le Cabinet Richaud accompagne particuliers, professionnels, notaires, avocats, administrations et institutions financières.
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