Expertise de la valeur locative à Marseille et en région PACA
Le Cabinet Richaud établit la valeur locative de marché des locaux commerciaux, bureaux, locaux d'activité et biens d'habitation — en cas de révision, de renouvellement de bail ou de litige entre bailleur et preneur, à Marseille et en PACA.
Comprendre la valeur locative
Qu'est-ce que la valeur locative d'un bien immobilier ?
Selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière (6ᵉ édition – novembre 2025), « la valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l'expertise ». Elle s'analyse comme « la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de bail » et s'exprime hors taxes et hors charges locatives refacturées au preneur.
Elle suppose réunies les conditions suivantes :
— la libre volonté du locataire et du propriétaire ;
— la conclusion d'un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques du marché considéré ;
— un délai raisonnable de négociation préalable à la signature du bail ;
— la présentation préalable du bien sur le marché, sans réserve, avec des moyens de commercialisation adéquats ;
— l'absence de facteurs de convenance personnelle ;
— une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur.
Elle constitue la référence économique mobilisée dans toutes les négociations et procédures relatives aux baux commerciaux, aux locaux d'activité et à l'immobilier d'entreprise, ainsi qu'aux baux d'habitation.
Pour les baux commerciaux, l'article L.145-33 du Code de commerce fixe les éléments qui déterminent la valeur locative : les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La valeur locative de renouvellement se distingue ainsi de la valeur locative de marché : elle tient compte de la destination contractuelle, des charges et conditions du bail, d'éventuels facteurs de minoration ou de majoration, et la jurisprudence prend en considération non seulement les loyers de marché, mais aussi les loyers en cours et les loyers de renouvellement fixés par voie judiciaire. Son évaluation s'inscrit également dans le cadre de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière. À Marseille comme en PACA, le Cabinet Richaud intervient en qualité d'expert indépendant pour établir une valeur locative neutre, argumentée et défendable devant les juridictions comme entre les parties.
Quels biens font l'objet d'une expertise de valeur locative ?
L'expertise de valeur locative couvre l'ensemble des locaux professionnels et commerciaux ainsi que les biens d'habitation, chacun nécessitant une méthodologie adaptée. Les locaux commerciaux (boutiques, magasins de centre-ville, locaux d'enseignes nationales ou indépendants) constituent le segment le plus représenté. À Marseille, Aix-en-Provence ou Toulon, l'évaluation prend en compte des paramètres déterminants : emplacement (n°1, n°1 bis, n°2), commercialité de la rue, flux piétonnier, configuration du local, vitrine, dimensions utiles et surfaces pondérées.
Les bureaux font l'objet d'une analyse spécifique selon leur classification (Prime, secondaire, tertiaire ancien), leur localisation au sein des principaux pôles tertiaires marseillais et provençaux, la qualité des prestations techniques (climatisation, fibre, normes environnementales), et les services associés à l'immeuble.
Les locaux d'activité — ateliers, entrepôts, plateformes logistiques, locaux mixtes — sont évalués selon des grilles spécifiques tenant compte de la hauteur sous plafond, des dessertes, des accès poids lourds, des aires de manœuvre et de la modularité.
Les locaux à usage spécifique ou monovalents, dont le loyer est fixé selon les usages de la branche d'activité (article R.145-10 du Code de commerce), exigent l'application de méthodes particulières : hôtels, établissements de santé (cliniques, EHPAD), théâtres, cinémas, résidences de tourisme, stations-service. Pour ces actifs, la valeur locative est fortement liée à l'exploitation et nécessite une analyse économique approfondie : compte d'exploitation prévisionnel, chiffre d'affaires, taux d'effort.
L'expertise porte également sur la valeur locative des biens d'habitation — appartements, maisons, villas, biens de prestige. Elle permet de déterminer un loyer de marché lors d'une première mise en location, d'apprécier un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989), de chiffrer une indemnité d'occupation (indivision, divorce, succession), ou d'éclairer une opération patrimoniale ou fiscale (location à un proche, démembrement, prêt relais). L'évaluation repose sur l'analyse des loyers pratiqués pour des biens comparables dans le même secteur, en tenant compte de la surface, de l'état, des prestations, de l'étage, de l'exposition et des annexes, les surfaces pouvant être pondérées selon les préconisations de la Charte en matière résidentielle, notamment pour les surfaces extérieures.
Cette diversité de typologies permet au Cabinet Richaud d'accompagner bailleurs, preneurs, propriétaires particuliers, investisseurs, foncières et institutionnels dans l'ensemble de leurs problématiques locatives, en région PACA.
Comment se déroule une expertise de valeur locative ?
Une expertise de valeur locative se distingue d'une expertise de valeur vénale par sa dimension fortement économique et son ancrage juridique dans le statut des baux commerciaux. Au Cabinet Richaud, chaque mission suit une méthodologie rigoureuse, conforme aux exigences du Code de commerce et de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.
La mission débute par la définition précise du contexte. L'expert identifie la nature de l'intervention : révision triennale du loyer, renouvellement de bail (avec ou sans déplafonnement), fixation du loyer du bail renouvelé, négociation amiable entre bailleur et preneur, ou expertise judiciaire ordonnée par le juge des loyers commerciaux. Chaque contexte mobilise un cadre juridique différent et appelle une approche méthodologique adaptée. Un contrat d'expertise (ou lettre de mission) est établi sous 48 heures ; il précise notamment la finalité de l'expertise, la date d'évaluation, le référentiel applicable, les valeurs à déterminer, les méthodes envisagées et les honoraires.
Suit la phase d'analyse documentaire. L'expert réunit le bail en cours et ses avenants, les éléments de surface (plans, métrés, surface pondérée), les diagnostics techniques, les éléments d'exploitation (compte d'exploitation, chiffre d'affaires sur plusieurs exercices pour les locaux commerciaux), ainsi que tous les éléments susceptibles d'éclairer les facteurs locaux de commercialité mentionnés à l'article R.145-6 du Code de commerce.
La visite sur site constitue une étape essentielle. L'expert procède au relevé des surfaces. Pour les commerces, il retient la surface utile brute, pondérée selon la grille de pondération des surfaces commerciales de la Charte, dont les préconisations constituent, selon plusieurs arrêts de cours d'appel, des références adoptées de façon usuelle tant par les professionnels de l'immobilier que par les instances judiciaires. Il examine la configuration du local, ses accès, sa façade, sa vitrine pour les commerces, sa polyvalence pour les locaux d'activité. À Marseille comme dans les autres communes de PACA, l'expert analyse également l'environnement commercial immédiat : enseignes voisines, flux, stationnement, projets d'aménagement urbain.
Vient ensuite la phase d'analyse de marché. L'expert procède au recensement des références locatives comparables : transactions récentes, baux signés dans le même secteur géographique, sur des locaux de typologie similaire. Pour les commerces, les prix retenus sont ceux des locations nouvelles, intégrant le cas échéant les droits d'entrée décapitalisés, déduction faite des franchises et participations du bailleur aux travaux : c'est le loyer économique, et non le seul loyer facial, qui fait référence. Cette base de comparables, croisée avec les indices et indicateurs économiques du marché local, permet d'établir une valeur locative de marché argumentée et défendable. Pour les commerces, les facteurs locaux de commercialité sont analysés finement : qualité de l'emplacement, dynamisme du quartier, évolution démographique, opérations d'urbanisme en cours.
L'expert applique ensuite les méthodes d'évaluation reconnues. La méthode par comparaison directe reste la plus mobilisée, lorsque le marché local fournit des références suffisantes. Pour les locaux monovalents (hôtels, cliniques, cinémas, restaurants à concept spécifique), dont la valeur est indissociable de l'activité exercée, l'expert met en œuvre les méthodes par les ratios professionnels, fondées sur le taux d'effort — rapport entre le loyer et les charges immobilières, d'une part, et le chiffre d'affaires, d'autre part —, recoupées par d'autres approches, notamment la comparaison. Lorsque cela est pertinent, plusieurs méthodes sont croisées pour fiabiliser la conclusion.
Le rapport d'expertise présente de manière argumentée : la description précise du local, son environnement économique, l'analyse du bail et de ses spécificités juridiques, les comparables retenus, la méthodologie appliquée, le raisonnement de l'expert et la conclusion en valeur locative annuelle hors taxes et hors charges. Dans un contexte de renouvellement de bail, l'expert se prononce également, le cas échéant, sur l'application du plafonnement ou sur les motifs de déplafonnement au sens de l'article L.145-34 du Code de commerce.
Tout au long de la mission, le Cabinet Richaud respecte les principes d'indépendance, de confidentialité et de rigueur méthodologique. Conformément à la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, la mission peut être conduite dans trois cadres :
— l'expertise amiable unilatérale, confiée par un seul client, qui est seul informé de la mission ;
— l'expertise amiable conjointe, demandée ensemble par deux parties ou plus — par exemple le bailleur et le preneur ;
— l'expertise judiciaire, lorsqu'un magistrat désigne l'expert au cours d'une procédure. L'expert respecte alors le principe du contradictoire : des dires sont échangés avec les parties avant le dépôt du rapport définitif.
Dans quels contextes faire évaluer la valeur locative d'un local ?
L'expertise de valeur locative intervient à chaque étape de la vie d'un bail commercial. En cours de bail, la révision triennale (articles L.145-37 et L.145-38 du Code de commerce) est en principe plafonnée à la variation de l'indice de référence (ILC ou ILAT), sauf à démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Une expertise indépendante sécurise alors la négociation entre bailleur et preneur ou éclaire la décision du juge des loyers.
Au moment du renouvellement du bail, l'enjeu est majeur : la fixation du nouveau loyer dépend de l'application — ou non — du plafonnement prévu à l'article L.145-34. En cas de déplafonnement — bail d'une durée contractuelle supérieure à 9 ans ou d'une durée effective supérieure à 12 ans par tacite prolongation, modification notable des éléments de l'article L.145-33 — le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative, l'augmentation étant en principe lissée à 10 % par an du loyer de l'année précédente. Les locaux monovalents, les bureaux et les terrains échappent quant à eux à la règle du plafonnement. L'expertise du Cabinet Richaud apporte alors un argumentaire technique solide aux parties comme aux juridictions.
La valeur locative intervient également en matière d'indemnité d'éviction : lorsque le locataire peut se réinstaller, l'indemnité de déplacement repose notamment sur la valeur du droit au bail, laquelle s'apprécie au regard du rapport entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé. Le preneur qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation, déterminée selon le principe de calcul de la valeur locative en renouvellement, à laquelle il est d'usage d'appliquer un abattement de précarité. En amont d'une procédure, la valeur locative étaye le mémoire préalable adressé à l'autre partie ou la saisine de la commission départementale de conciliation.
L'expertise est également sollicitée lors de négociations amiables entre propriétaires et locataires, pour fixer un loyer initial, accompagner une cession de bail ou un changement d'enseigne, ou encore préparer une prise à bail par un investisseur ou une enseigne.
Le Cabinet Richaud accompagne ainsi bailleurs institutionnels, foncières, propriétaires particuliers, enseignes nationales, commerçants indépendants, avocats, notaires et administrateurs de biens à Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Aubagne, Salon-de-Provence et dans toute la région PACA.
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