Une expertise de valeur locative se distingue d'une expertise de valeur vénale par sa dimension fortement économique et son ancrage juridique dans le statut des baux commerciaux. Au Cabinet Richaud, chaque mission suit une méthodologie rigoureuse, conforme aux exigences du Code de commerce et de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.

La mission débute par la définition précise du contexte. L'expert identifie la nature de l'intervention : révision triennale du loyer, renouvellement de bail (avec ou sans déplafonnement), fixation du loyer du bail renouvelé, négociation amiable entre bailleur et preneur, ou expertise judiciaire ordonnée par le juge des loyers commerciaux. Chaque contexte mobilise un cadre juridique différent et appelle une approche méthodologique adaptée. Une lettre de mission détaillée est établie sous 48 heures.

Suit la phase d'analyse documentaire. L'expert réunit le bail en cours et ses avenants, les éléments de surface (plans, métrés, surface pondérée), les diagnostics techniques, les éléments d'exploitation (compte d'exploitation, chiffre d'affaires sur plusieurs exercices pour les locaux commerciaux), ainsi que tous les éléments susceptibles d'éclairer les facteurs locaux de commercialité mentionnés à l'article R.145-3 du Code de commerce.

La visite sur site constitue une étape essentielle. L'expert procède à un relevé contradictoire des surfaces, mesurées selon les règles de pondération en vigueur (surface utile, surface pondérée selon les coefficients usuels). Il examine la configuration du local, ses accès, sa façade, sa vitrine pour les commerces, sa polyvalence pour les locaux d'activité. À Marseille comme dans les autres communes de PACA, l'expert analyse également l'environnement commercial immédiat : enseignes voisines, flux, stationnement, projets d'aménagement urbain.

Vient ensuite la phase d'analyse de marché. L'expert procède au recensement des références locatives comparables : transactions récentes, baux signés dans le même secteur géographique, sur des locaux de typologie similaire. Cette base de comparables, croisée avec les indices et indicateurs économiques du marché local, permet d'établir une valeur locative de marché argumentée et défendable. Pour les commerces, les facteurs locaux de commercialité sont analysés finement : qualité de l'emplacement, dynamisme du quartier, évolution démographique, opérations d'urbanisme en cours.

L'expert applique ensuite les méthodes officielles d'évaluation. La méthode par comparaison directe reste la plus mobilisée, lorsque le marché local fournit des références suffisantes. La méthode hôtelière ou méthode du chiffre d'affaires est appliquée aux locaux monovalents (hôtels, restaurants, cliniques) pour lesquels le loyer est étroitement corrélé à l'exploitation. La méthode par le revenu ou par capitalisation peut compléter l'analyse pour les actifs tertiaires. Lorsque cela est pertinent, plusieurs méthodes sont croisées pour fiabiliser la conclusion.

Le rapport d'expertise présente de manière argumentée : la description précise du local, son environnement économique, l'analyse du bail et de ses spécificités juridiques, les comparables retenus, la méthodologie appliquée, le raisonnement de l'expert et la conclusion en valeur locative annuelle hors taxes et hors charges. Dans un contexte de renouvellement de bail, l'expert se prononce également, le cas échéant, sur l'application du plafonnement ou sur les motifs de déplafonnement au sens de l'article L.145-34 du Code de commerce.

Tout au long de la mission, le Cabinet Richaud respecte les principes d'indépendance, de confidentialité et de rigueur méthodologique. En cas de mission contradictoire ou judiciaire, des dires sont échangés avec les parties avant la remise du rapport définitif au juge ou aux conseils.